Quando si decide di acquistare o vendere un immobile bisogna tenere in considerazione alcuni passaggi fondamentali. Abbiamo spiegato un po’ di tempo fa in che cosa consiste il contratto preliminare e che cosa determina nel processo di compravendita di un immobile, sia per quanto riguarda il venditore che l’acquirente.
Oggi invece parliamo della caparra, fondamentale quando si formula la proposta di acquisto di un immobile. Si tratta di un importantissimo step perché influisce sul lieto fine del processo di compravendita e tutela entrambe le parti del contratto.
Vediamo insieme quindi tutto ciò che è necessario sapere al riguardo:
1.Che cos’è la caparra per l’acquisto di un immobile?
La caparra è un istituto previsto dal Codice Civile che entra in gioco nel momento in cui si sottoscrive la promessa di vendita di un immobile: consiste nell'anticipo di una somma di denaro versata a titolo di reciproca garanzia tra le parti contro l'inadempimento del contratto, oppure come corrispettivo nel caso di recesso dallo stesso. L'importo della caparra è il risultato di un accordo tra le parti, in seguito ad una trattativa.
Vediamo insieme ora quali sono i tipi di caparra che possiamo trovare nella compravendita di un immobile.
2.Quali sono i diversi tipi di caparra?
CAPARRA CONFIRMATORIA
Il metodo più conosciuto ed utilizzato è sicuramente la caparra confirmatoria. Si tratta principalmente di una tutela per la parte venditrice, in quanto quest’ultima può trattenere la somma depositata dall’acquirente a titolo di risarcimento per la mancata vendita. Nel caso in cui il contratto, invece, vada a buon fine, al rogito notarile si potrà decidere se restituire la somma oppure convertirla in acconto sul prezzo.
Questa modalità prevede comunque una forma di tutela anche per l’acquirente, in quanto prevede la restituzione da parte del venditore del doppio della somma versata in caso di inadempimento del contratto e la risoluzione dello stesso.
CAPARRA PENITENZIALE
A differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale prevede che la parte inadempiente perda solamente la caparra, o il doppio della stessa se si tratta della parte venditrice. La differenza sta quindi nella mancanza dell’esecuzione forzata o del risarcimento danni.
ACCONTO PREZZO
Quando parliamo di acconto prezzo facciamo riferimento al pagamento anticipato di una parte del valore dell’immobile che, nel caso di adempimento del contratto, andrà scontata dal saldo prezzo dall’acquirente. È la formula più utilizzata per quanto riguarda gli immobili in costruzione e non garantisce la stessa tutela dell’impegno nella compravendita come nel caso della caparra confirmatoria o penitenziale.
3.Come e quando si versa la caparra per l’acquisto di un immobile?
La caparra, di qualunque tipo essa sia, può essere versata tramite assegno bancario, assegno circolare oppure attraverso bonifico bancario.
Nel caso specifico del bonifico bancario, è fondamentale la corretta indicazione della causale (è necessario specificare di che forma di caparra si tratti) ed è necessario che venga effettuato in seguito all' accettazione della proposta d' acquisto, specificando rigorosamente i dati dell' immobile oggetto del contratto.
4. Restituzione della caparra
L’art. 1385 del Codice Civile recita:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.”
Nel caso di inadempimento dell'acquirente, la parte che ha versato la caparra autorizza l’altra al recesso dal contratto di compravendita, con la conseguente perdita della caparra. Se è il venditore invece a risultare inadempiente, l’acquirente è autorizzato a recedere dal contratto e richiedere, per suo diritto, il doppio della somma della caparra versata.
5. C’è la possibilità di non perdere la caparra?
Molte situazioni possono portare l’acquirente alla rinuncia dell’acquisto dell’immobile e come abbiamo visto, questo comporterebbe per legge la perdita della caparra versata; tuttavia questo non è scontato perché si tratta pur sempre di un accordo tra le parti.Ci può essere un acordo stragiudiziale tra parte inadempiente e controparte.Se il venditore accetta le cause di forza maggiore apportate dal promittente acquirente, si può evitare la totale perdita della caparra versata.
6.Si può fare una proposta senza caparra?
La caparra è, come abbiamo detto, un processo di mutua garanzia per le parti nella stipula di un contratto di compravendita immobiliare. L’assenza di questo passaggio non ha alcun effetto sul contratto: è quindi possibile effettuare una proposta senza versare una caparra.Questo naturalmente rende le due parti più deboli, in quanto permette sia al venditore che all’acquirente di recedere dal contratto senza perdere denaro.
Come abbiamo quindi visto ci sono molte modalità di versamento di una caparra in ambito immobiliare. Ci sono diverse variabili da tenere in considerazione.
Come agenzia immobiliare con esperienza generazionale saremo lieti di chiarire ulteriori vostri dubbi attraverso una consulenza personalizzata e affiancarvi nel processo di compravendita.
