Se siete qui, è probabilmente perché state pensando di cambiare destinazione d’uso ad un immobile e volete sapere quali sono le autorizzazioni o i permessi da richiedere, i costi da affrontare e soprattutto se è possibile attuare la procedura.
Sono numerosi i motivi per i quali si decide di cambiare la destinazione d’uso di un immobile; i casi più frequenti sono: la trasformazione di un' abitazione al piano terra, che è tra le piú adatte ad un utilizzo commerciale; il passaggio di un negozio ad immobile di uso residenziale: a trasformazione di garage o cantine in magazzini o laboratori; vecchi capannoni industriali in disuso trasformabili in immobili ad uso residenziale.
Vediamo quindi insieme quali sono le pratiche ed i costi da affrontare nel caso in cui prendiate questa decisione.
Innanzitutto, definiamo cosa sia la "destinazione d’uso": si tratta del fine per il quale viene utilizzato un determinato immobile. Può essere residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale o agricolo/rurale. Il cambio d’uso, come già accennato prima attraverso esempi concreti, consiste proprio nel modificare il fine di utilizzo dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale.
È fondamentale specificare che, nel caso in cui l’immobile avesse diverse destinazioni d’uso, si assegnerà il fine prevalente in termini di superficie utile. Semplificando: se un’unità è ad uso residenziale al 75% e commerciale al 25 %, parleremo di immobile di tipo residenziale. L’unico aspetto da tenere in considerazione è che le due "destinazioni" dovranno essere collegate tra loro.
Il cambio della destinazione d’uso di un immobile può avvenire con o senza l’esecuzione di opere edilizie ( dipende se l’immobile presenta già le caratteristiche necessarie all'uso o meno), l’importante è che rispetti le condizioni legali previste.
A QUALI CONDIZIONI PORRE ATTENZIONE?
- L'immobile deve possedere le caratteristiche previste dalla legge per ottenere il nuovo uso che volete attribuirgli;
- L’immobile non deve essere inserito in un complesso abitativo che vieta il cambio di destinazione d’uso;
- Il Piano Strutturale e Urbanistico del comune non deve vietare la pratica.
Bisogna quindi assicurarsi di possedere tutti questi requisiti legali per poter procedere, rivolgendosi a tecnici abilitati lla verifica.
QUALI SONO I COSTI DA CONSIDERARE?
Prima di tutto, cambiando destinazione d’uso cambieranno anche gli oneri di urbanizzazione; cambiando categoria, l' immobile produrrá cambiamenti in termini di consumi, di carico della fognatura o dell’uso di parcheggio: si tratta quindi di un cambiamento nel carico urbanistico.
In fase di costruzione dell’immobile sono stati versati gli oneri di urbanizzazione dovuti al carico urbanistico relativo alla categoria iniziale, quindi , cambiandogli destinazione, gli oneri di urbanizzazione a voi spettanti saranno solamente la differenza (nel caso ci sia).
Gli altri costi fondamentali da tenere in considerazione in questa situazione sono:
- Gli eventuali interventi edili e la loro tipologia;
- Gli onorari dei professionisti, variabili a seconda delle loro mansioni (che si tratti solamente di predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche).
Risulta quindi difficile stimare una somma in quanto, come abbiamo visto, la variabilità dei costi è molto ampia e la tipologia è molto eterogenea.
Per quanto riguarda invece le tempistiche e l’iter da seguire, possiamo stilare un ordine pressoché standard.
Come primo passo bisognerà rivolgersi ad un professionista che si occuperà della parte burocratica, producendo i documenti necessari per lo svolgimento della pratica di cambio destinazione d’uso dell’immobile. Egli verificherà successivamente la regolarità urbanistica, i requisiti dell'intervento e procederá all'eventuale progettazione degli spazi.
Infine, redigerà il Permesso ufficiale.
In qualche mese (qui le tempistiche comunali giocano un ruolo fondamentale) potrete presentare la pratica urbanistica.
Analizziamo altri dettagli e NOVITÀ da tenere in considerazione in caso di cambio di destinazione d’uso di un immobile.
- Bonus ristrutturazione cambio di destinazione d'uso: quando è possibile beneficiare della detrazione?
L'Agenzia delle Entrate ha fatto luce su questa tematica: sono esclusi dal beneficio della detrazione gli interventi realizzati su edifici o su parti di edifici non residenziali. A tutti gli altri edifici esistenti, sarà possibile applicare l’ecobonus.
Non è possibile quindi “fruire della detrazione relativa al bonus ristrutturazione dal momento che l'immobile, a seguito degli interventi, non avrà una destinazione d'uso abitativa, in quanto sarà adibito a studio professionale. È invece possibile fruire dell'ecobonus, poiché tale detrazione spetta anche per interventi realizzati su immobili non abitativi, nel rispetto di tutti i requisiti e adempimenti richiesti dalla normativa.”
Come abbiamo potuto vedere insieme, ci sono alcuni parametri standard da tenere in considerazione qualora decidiate di cambiare destinazione d’uso di un immobile e alcuni invece che dipendono da caso a caso.
Solamente affidandosi a esperti del settore, sarà possibile fare le valutazioni precise e attuare la scelta più adatta alle vostre esigenze.
Non esitate a contattarci per una consulenza personalizzata: saremo lieti di rispondere a tutte le vostre domande ed affiancarvi nelle vostre decisioni!
